Was hat der OGH entschieden?
Der Oberste Gerichtshof hat mit Urteil vom 12. März 2026 (5 Ob 172/25t) klargestellt, dass eine vertragliche Berechtigung zur touristischen Kurzzeitvermietung im Wohnungseigentumsvertrag auch nach der Wiener Baurechtsnovelle 2023 Bestand hat. Wer sein Wohnungseigentum bereits vor Inkrafttreten der neuen Regelung zur Kurzzeitvermietung nutzen durfte, muss dazu nicht neu zustimmen.
Hintergrund: Die Wiener Baurechtsnovelle 2023
Seit 14. Dezember 2023 ist in Wien die touristische Kurzzeitvermietung von Wohnungen über 90 Tage pro Jahr nur noch mit behördlicher Ausnahmebewilligung zulässig. Diese Bewilligung wird höchstens für fünf Jahre erteilt und setzt unter anderem voraus, dass die Mehrheit der Wohnungen im Gebäude weiterhin Wohnzwecken dient. Zudem müssen Zustimmungserklärungen sämtlicher Gebäudeeigentümer vorliegen.
Konkreter Fall: Vertrag versus Verwaltungsrecht
Der Wohnungseigentumsvertrag wurde bereits 2020 geschlossen. Darin war ausdrücklich festgehalten, dass alle Wohnungseigentümer berechtigt sind, ihre Wohnungen als Serviced Apartments oder Ferienwohnungen zu vermieten – auch kurzfristig und an Touristen.
Ein Wohnungseigentümer wollte nach Inkrafttreten der Novelle eine Ausnahmebewilligung beantragen. Die übrigen Eigentümer weigerten sich jedoch, die nun behördlich verlangten Zustimmungserklärungen abzugeben. Sie argumentierten, die Regelung im Wohnungseigentumsvertrag sei durch die neue Rechtslage hinfällig geworden.
Die Entscheidung in drei Sätzen
Das Erstgericht hatte die Klage noch abgewiesen. Das Berufungsgericht gab dem klagenden Eigentümer jedoch Recht. Der OGH bestätigte die Berufungsentscheidung und wies die Revision der Beklagten zurück: Weder ist die vertragliche Vereinbarung durch die Baurechtsnovelle außer Kraft gesetzt, noch liegt ein Wegfall der Geschäftsgrundlage vor.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Wenn Ihr Wohnungseigentumsvertrag die Kurzzeitvermietung bereits ausdrücklich zulässt, können andere Eigentümer diese Berechtigung nicht nachträglich durch die Berufung auf neue verwaltungsrechtliche Vorschriften entziehen. Die wohnungseigentumsrechtliche Einigung gilt unverändert weiter.
Gleiches gilt für den Gleichbehandlungsgrundsatz: Dass einzelne Eigentümer bereits vor Inkrafttreten der Novelle tätig waren, während andere erst jetzt beginnen wollen, stellt keine unzulässige Ungleichbehandlung dar.
Praktischer Rat
Prüfen Sie Ihren Wohnungseigentumsvertrag auf eine entsprechende Klausel. Liegt diese vor, können Sie im Wege der Klage die Abgabe der für die Ausnahmebewilligung erforderlichen Zustimmungserklärungen erzwingen. Umgekehrt sollten Sie als Eigentümer wissen, dass ein späterer verwaltungsrechtlicher Regelungswechsel eine einmal erteilte vertragliche Berechtigung nicht automatisch aufhebt.
Rechtliche Grundlagen
- WEG § 16 (Regelung der Benutzung im Wohnungseigentumsvertrag)
- ABGB § 901, § 914 (Auslegung, Wegfall der Geschäftsgrundlage)
- § 119 Abs 2a, § 129 Abs 1a BauO für Wien (Kurzzeitvermietung)
- OGH 12. 3. 2026, 5 Ob 172/25t
Haben Sie Fragen zur Kurzzeitvermietung oder zum Wohnungseigentumsvertrag? Wir beraten Eigentümer und Eigentümergemeinschaften in Wien und darüber hinaus.
Häufige Fragen zur Kurzzeitvermietung über 90 Tage
Darf ich meine Wohnung in Wien länger als 90 Tage pro Jahr kurzzeitvermieten?
In Wohnzonen ist die kurzfristige touristische Nutzung seit der Bauordnungs-Novelle 2024 grundsätzlich auf 90 Tage pro Kalenderjahr beschränkt. Wer darüber hinausgehen möchte, benötigt eine Ausnahmebewilligung der Baubehörde gemäß § 129 Abs 1a BauO für Wien.
Welche Zustimmungen brauche ich für eine Ausnahmebewilligung?
Für den Antrag auf Ausnahmebewilligung sind die Zustimmungserklärungen aller übrigen Wohnungseigentümer im Haus erforderlich. Ohne diese Erklärungen wird die Behörde die Bewilligung nicht erteilen.
Was gilt, wenn der Wohnungseigentumsvertrag die Kurzzeitvermietung ausdrücklich erlaubt?
In diesem Fall sind die übrigen Eigentümer nach der OGH-Entscheidung 5 Ob 172/25t verpflichtet, die für die Ausnahmebewilligung nötigen Zustimmungserklärungen abzugeben. Eine Verweigerung können Sie im Klagsweg durchsetzen.
Reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft?
Nein. Da es sich um eine Änderung beziehungsweise Bestätigung der widmungsgemäßen Nutzung handelt, ist die Zustimmung jedes einzelnen Wohnungseigentümers erforderlich – nicht nur eine Mehrheitsentscheidung.
Was passiert, wenn im Wohnungseigentumsvertrag keine entsprechende Klausel steht?
Dann benötigen Sie sowohl die einstimmige Zustimmung aller Wohnungseigentümer als auch die behördliche Ausnahmebewilligung. Verweigern einzelne Eigentümer ihre Zustimmung, ist eine gerichtliche Durchsetzung im Außerstreitverfahren nach § 16 WEG möglich, hat aber deutlich geringere Erfolgsaussichten.
Kann mir eine vertraglich eingeräumte Berechtigung später wieder entzogen werden?
Nicht durch nachträgliche verwaltungsrechtliche Änderungen. Eine einmal im Wohnungseigentumsvertrag eingeräumte Berechtigung bleibt bestehen; ein Wegfall der Geschäftsgrundlage liegt laut OGH nicht vor, nur weil neue baurechtliche Beschränkungen eingeführt werden.
Welche Schritte empfehlen sich vor Antragstellung?
Lassen Sie zuerst Ihren Wohnungseigentumsvertrag rechtlich prüfen. Dokumentieren Sie sämtliche Aufforderungen zur Zustimmungsabgabe schriftlich. Erst danach sollte – je nach Reaktion der Miteigentümer – die behördliche Antragstellung oder die gerichtliche Durchsetzung erfolgen.
