Das Wohnungseigentumsgesetz setzt dem individuellen Verfügungsrecht klare Grenzen. Wann Sie frei handeln können, wann Sie die anderen fragen müssen – und was die WEG-Novelle 2022 erleichtert hat:
Das ausschließliche Nutzungsrecht
Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, sein Wohnungseigentumsobjekt (Wohnung, Geschäftslokal, Kfz-Stellplatz) samt Zubehör ausschließlich zu nutzen und darüber zu verfügen (§ 16 Abs 1 WEG).
Das ist ein Individualrecht – die anderen Eigentümer haben keinen Anspruch auf Mitsprache bei der Nutzung des eigenen Objekts.
Das schließt auch das Recht ein, das Objekt zu vermieten – ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer.
Grenze des Nutzungsrechts: Eingriffe in schutzwürdige Interessen der anderen Wohnungseigentümer sind unzulässig. Bei unzumutbaren Immissionen steht den Betroffenen ein Unterlassungsanspruch nach § 364 Abs 2 ABGB zu.
Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt –
wann ist Zustimmung nötig?
§ 16 Abs 2 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer das Recht, auf eigene Kosten Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) an seinem Objekt vorzunehmen.
Die entscheidende Frage: Werden schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer möglicherweise beeinträchtigt?
Keine Zustimmung notwendig
Geringfügige Änderungen im Inneren des eigenen Objekts, die keine Auswirkungen auf andere haben, sind frei.
Beispiele aus der OGH-Rechtsprechung:
- Entfernen oder Verändern einer nichttragenden Innenwand (ohne Leitungen)
- Einschlagen von Nägeln, Anbohren von Wänden
- Oberflächliche Umgestaltung einer im Rahmen einer Benützungsregelung überlassenen Gartenfläche
Zustimmung aller Wohnungseigentümer nötig
Sobald die Änderung schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer möglicherweise beeinträchtigt, ist die Zustimmung aller erforderlich.
Wichtig: Nicht jede Beeinträchtigung führt zum Zustimmungserfordernis. Maßgeblich ist, ob das Interesse der anderen am Unterbleiben der Änderung so schutzwürdig ist, dass das Verfügungsrecht des Eigentümers zurückzustehen hat.
Wann darf Zustimmung nicht verweigert werden?
Das WEG sieht Fälle vor, in denen die anderen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung nicht verweigern dürfen – auch wenn eine Beeinträchtigung möglich wäre.
Änderungen nur am eigenen Objekt
Zustimmung darf nicht verweigert werden, wenn die Änderung weder:
- das Haus schädigt,
- schutzwürdige Interessen beeinträchtigt (einschließlich des äußeren Erscheinungsbildes), noch
- eine Sicherheitsgefahr darstellt (§ 16 Abs 2 Z 1 WEG).
Änderungen unter Inanspruchnahme
allgemeiner Teile der Liegenschaft
Hier muss die Änderung zusätzlich entweder:
- der Übung des Verkehrs entsprechen, oder
- einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen (§ 16 Abs 2 Z 2 WEG).
Was ist ein „wichtiges Interesse"? Nicht bloß der Wunsch nach Wertsteigerung. Die Rechtsprechung bejaht ein wichtiges Interesse, wenn die Änderung der Erhaltung oder Nutzung des Objekts entsprechend dem heutigen Standard dient. Luxusbedürfnisse reichen nicht aus.
Wenn die Zustimmung unrechtmäßig verweigert wird, kann sie im wohnungseigentumsrechtlichen Außerstreitverfahren (§ 52 Abs 1 Z 2 WEG) gerichtlich ersetzt werden.
Die privilegierten Änderungsmaßnahmen
(§ 16 Abs 2 Z 2 WEG)
Für bestimmte Maßnahmen gilt eine unwiderlegliche Vermutung der Verkehrsüblichkeit bzw des wichtigen Interesses. Diese Maßnahmen können daher vereinfacht durchgesetzt werden.
Zu den privilegierten Änderungsmaßnahmen zählen:
- Einbeziehung oder Einbau einer Wasserentnahmestelle oder eines Klosetts
- Errichtung von Strom-, Gas-, Wasser- oder Fernsprechleitungen, Beheizungsanlagen
- Barrierefreie Ausgestaltung des Objekts oder allgemeiner Teile der Liegenschaft
- Anbringen einer Vorrichtung zum Langsamladen eines Elektrofahrzeugs
- Einrichtungen für Rundfunk- und Digitalempfang (wenn kein Anschluss an bestehende Anlage möglich oder zumutbar ist)
Durch die WEG-Novelle 2022 wurden neu aufgenommen: Ladestationen für Elektrofahrzeuge und barrierefreie Ausgestaltung.
Achtung: Auch bei privilegierten Maßnahmen können die anderen Wohnungseigentümer Versagensgründe geltend machen – etwa Schädigung des Hauses oder Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen.
Die Ladestation für Elektrofahrzeuge im Detail
Unter Langsamladen fällt nach aktuellem Stand jedenfalls ein Laden mit bis zu 5,5 kW. Ein Laden mit 11 kW fällt derzeit noch nicht darunter.
Miterfasst sind alle Nebenarbeiten: Neuverlegung von Leitungen, Ergänzung von Zählern usw.
Praxistipp: Wenn später eine Gemeinschaftsladeanlage errichtet wird, kann der Wohnungseigentümer zur Aufgabe seiner Einzelladestation verpflichtet werden – aber frühestens 5 Jahre nach Errichtung.
Die Zustimmungsfiktion (§ 16 Abs 5 WEG)
Was ist neu?
Für bestimmte privilegierte Änderungen müssen die anderen Wohnungseigentümer nicht mehr aktiv zustimmen. Ihre Zustimmung gilt als erteilt, wenn sie innerhalb von 2 Monaten nach Verständigung keinen Widerspruch erheben.
Für welche Maßnahmen gilt die Zustimmungsfiktion?
| Maßnahme | Besonderheiten |
|---|---|
| Barrierefreie Ausgestaltung | Objekt und allgemeine Teile |
| Vorrichtung zum Langsamladen | Elektrofahrzeuge, ein- und zweispurig |
| Solaranlage | Nur bei Reihenhäusern und Einzelgebäuden |
| Beschattungsvorrichtungen | Nur wenn sie sich harmonisch in das Erscheinungsbild einfügen |
| Einbruchsichere Türen | Kein zusätzliches Erfordernis |
Wie läuft das Verfahren ab?
Schritt 1: Verständigung aller Wohnungseigentümer
Die geplante Änderung muss klar und verständlich beschrieben werden – so, dass sich andere Wohnungseigentümer ein nachvollziehbares Bild machen können.
Empfehlung: Plan oder Skizze beilegen.
Die Verständigung muss an die Adresse des Wohnungseigentumsobjekts oder eine bekanntgegebene Zustellanschrift erfolgen. Auf Verlangen ist auch elektronische Übermittlung möglich.
Tipp: Namen und Zustelladressen der anderen Wohnungseigentümer können vom Verwalter verlangt werden (§ 20 Abs 8 WEG).
Schritt 2: Hinweis auf Rechtsfolgen
In der Verständigung muss ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass bei ausbleibendem Widerspruch die Zustimmung als erteilt gilt.
Schritt 3: Fristablauf
Widerspricht innerhalb von 2 Monaten kein Wohnungseigentümer, gilt die Zustimmung als erteilt.
Wie muss ein Widerspruch erfolgen?
Der Widerspruch muss schriftlich oder in dauerhaft speicherbarer elektronischer Form übermittelt werden:
- Brief, E-Mail, SMS oder vergleichbare Textnachricht sind gültig
- Ein mündlicher oder telefonischer Widerspruch ist nicht ausreichend
Das Übermittlungsrisiko trägt der Widersprechende.
Keine Zustimmungsfiktion bei wesentlicher Beeinträchtigung
Die Fiktion greift nicht, wenn die Änderung eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung des Wohnungseigentumsobjekts oder von Zubehörobjekten anderer Eigentümer bewirkt.
Ein unterlassener Widerspruch macht die Änderung in diesem Fall nicht wirksam – der betroffene Eigentümer kann auf Unterlassung und Beseitigung klagen.
Eigenmächtige Änderungen – welche Folgen drohen?
Wer zustimmungspflichtige Änderungen ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer vornimmt, handelt in unerlaubter Eigenmacht.
Die anderen Wohnungseigentümer können die Beseitigung der Änderung im streitigen Rechtsweg verlangen.
Hinweis: Eine fehlende Zustimmung kann unter Umständen auch nachträglich durch das Außerstreitgericht ersetzt werden – auch wenn die Änderung bereits durchgeführt wurde.
Häufige Fragen (FAQ)
Muss ich als Wohnungseigentümer fragen, wenn ich meine Wohnung neu streiche? Nein. Rein innerliche, optische Änderungen ohne Auswirkung auf andere bedürfen keiner Zustimmung.
Kann ich meine Wohnung vermieten, ohne die anderen zu fragen? Ja. Das Recht zur Vermietung ist Teil des ausschließlichen Verfügungsrechts des Wohnungseigentümers.
Ich möchte eine Wärmepumpe installieren und dafür allgemeine Leitungen nutzen. Brauche ich eine Zustimmung? Das hängt von der konkreten Ausführung ab. Beheizungsanlagen sind privilegiert – ein wichtiges Interesse wird vermutet. Ob dennoch schutzwürdige Interessen anderer beeinträchtigt werden, ist im Einzelfall zu prüfen.
Was passiert, wenn der Verwalter die Adressen der anderen Wohnungseigentümer nicht herausgibt? Seit der WEG-Novelle 2022 besteht eine ausdrückliche Auskunftspflicht des Verwalters (§ 20 Abs 8 WEG). E-Mail-Adressen dürfen jedoch nur mit Einwilligung des jeweiligen Wohnungseigentümers weitergegeben werden.
Was ist, wenn ich Wohnungseigentum nach Ablauf der 2-Monats-Frist erwerbe? Ein Eigentümerwechsel nach Zustellung der Verständigung ist unbeachtlich. Für den Fristenlauf ist der Eigentümer zum Zeitpunkt der Verständigung maßgeblich – dem Nachfolger ist die bereits verstrichene Zeit anzurechnen.
Fazit
Das WEG schützt das individuelle Nutzungsrecht des Wohnungseigentümers – stellt es aber nicht schrankenlos.
Die WEG-Novelle 2022 hat Umbauten für nachhaltige und barrierefreie Zwecke wesentlich erleichtert: Ladestationen, Solaranlagen, barrierefreie Ausgestaltung – für diese Maßnahmen reicht Schweigen der anderen als Zustimmung.
Wer Änderungen plant, sollte vorab prüfen, ob eine Zustimmung erforderlich ist – und wenn ja, das Verständigungsverfahren sorgfältig dokumentieren.
Sie planen Änderungen an Ihrer Wohnung
oder Ihrem Wohnungseigentumsobjekt?
Ob Sie die Zustimmungspflicht klären, das Verständigungsverfahren korrekt abwickeln oder eine verweigerte Zustimmung gerichtlich ersetzen lassen möchten –
Wir beraten Sie im Wohnungseigentumsrecht und setzen Ihre Rechte als Wohnungseigentümer durch.
