Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Instrument der Willensbildung in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wer abstimmen darf, wie Mehrheiten berechnet werden und wann ein Beschluss angefochten werden kann – das regelt das WEG an mehreren Stellen und wurde durch die WEG-Novelle 2022 wesentlich geändert.
Die Eigentümerversammlung – Grundlagen
Wie oft muss sie stattfinden?
Die Eigentümerversammlung ist grundsätzlich alle zwei Jahre physisch abzuhalten.
Abweichungen sind möglich:
- durch eine Vereinbarung im Wohnungseigentumsvertrag,
- durch Beschluss mit Zweidrittelmehrheit der Miteigentumsanteile, oder
- auf Verlangen eines Teils der Wohnungseigentümer bei Vorliegen eines wichtigen Grundes.
Eine außerordentliche Eigentümerversammlung kann von mindestens drei Wohnungseigentümern verlangt werden, die gemeinsam über mindestens ein Viertel der Miteigentumsanteile verfügen.
Einberufung und Ankündigung
Der Verwalter ist verpflichtet, spätestens zwei Wochen vor der geplanten Eigentümerversammlung:
- alle Wohnungseigentümer schriftlich zu informieren, und
- den Termin durch Anschlag an einer gut sichtbaren Stelle im Haus anzukündigen.
Die Verständigung muss Ort, Datum, Uhrzeit und die Tagesordnung enthalten. Dazu gehört auch eine Belehrung über die wirtschaftlichen Folgen der Beschlussgegenstände.
Teilnahme per Videokonferenz
Seit der WEG-Novelle 2022 können Wohnungseigentümer auch auf elektronischem Weg – etwa per Videokonferenz – an der Eigentümerversammlung teilnehmen (§ 25 Abs 2a WEG).
Eine Verpflichtung des Verwalters, diese Möglichkeit anzubieten, besteht allerdings nicht.
Wer darf abstimmen?
Grundsatz: Kein Ausschluss möglich
Jeder Wohnungseigentümer hat ein Äußerungs- und Stimmrecht. Diese Rechte können vertraglich nicht abbedungen werden (§ 24 Abs 7 WEG).
Stimmberechtigt ist man persönlich oder durch einen bevollmächtigten Vertreter. Bei einem Vertreter ohne Vollmacht kann der Wohnungseigentümer die Handlung binnen 14 Tagen schriftlich genehmigen.
Bei einer Eigentümerpartnerschaft müssen beide Partner gleichlautend abstimmen.
Stimmrechtsausschluss bei Interessenkonflikt
§ 24 Abs 3 WEG sieht einen Stimmrechtsausschluss für Wohnungseigentümer vor, die mit einem Beschlussgegenstand in einem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis stehen.
Familiäres Naheverhältnis besteht insbesondere bei: Ehegatten, eingetragenen Partnern, Lebensgefährten (bei gemeinsamem Haushalt), Verwandten in gerader Linie oder bis zum zweiten Grad der Seitenlinie, Wahl- und Pflegekindern.
Wirtschaftliches Naheverhältnis umfasst insbesondere: Gesellschafter- oder Geschäftsführerstellung, konzernmäßige Verflechtungen sowie wirtschaftliche Abhängigkeiten aus Dienst-, Werkvertrags- oder Auftragsverhältnissen.
Grundsatz: Je größer die Gefahr für die Eigentümergemeinschaft, umso geringer muss die Intensität des Naheverhältnisses sein, um einen Stimmrechtsausschluss zu rechtfertigen.
Beschlussfassung – die neue Mehrheitsregel
Was sich durch die WEG-Novelle 2022 geändert hat
Nach der alten Rechtslage war für einen Mehrheitsbeschluss eine absolute Mehrheit aller Miteigentumsanteile erforderlich.
Das führte in der Praxis zu einem strukturellen Problem: Wohnungseigentümer, die gar nicht abstimmten, verhinderten durch ihre Abwesenheit das Zustandekommen von Beschlüssen – selbst bei wichtigen Verbesserungsmaßnahmen.
Die neue zweistufige Mehrheit (§ 24 Abs 4 WEG)
Seit der WEG-Novelle 2022 gibt es zwei gleichwertige Wege zur Mehrheit:
| Weg | Voraussetzung |
|---|---|
| Klassische Mehrheit | Absolute Mehrheit aller Miteigentumsanteile |
| Neue qualifizierte Mehrheit | Zwei Drittel der abgegebenen Stimmen (nach MEA), und diese 2/3-Mehrheit repräsentiert mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile |
Wichtig zur Berechnung: Bei der Feststellung der Zweidrittelmehrheit sind alle abgegebenen Stimmen zu berücksichtigen – also auch ungültige Stimmen. Nur die nicht abgegebenen Stimmen bleiben außer Ansatz.
Das Mindesterfordernis von einem Drittel aller Miteigentumsanteile dient als Richtigkeitsgewähr: Es soll sichergestellt werden, dass die Entscheidung von einem relevanten Teil der Gemeinschaft mitgetragen wird.
Informationspflicht vor der Abstimmung
Wer einen Beschlussantrag stellt (in der Praxis meist der Verwalter), muss die Wohnungseigentümer über die gesetzlichen Mehrheitserfordernisse und die Rechtsfolgen einer unterbliebenen Stimmabgabe informieren.
Die Dominator-Regelung
Die neue Mehrheitsregel hat auch Auswirkungen auf die Dominator-Regelung (§ 30 Abs 2 WEG).
Als Dominator kann nunmehr auch gelten, wer über weniger als die Hälfte, aber über mindestens ein Drittel der Miteigentumsanteile verfügt – weil dieser Wohnungseigentümer durch die neue qualifizierte Mehrheit die Gemeinschaft faktisch dominieren kann.
Dasselbe gilt für mehrere verbundene Personen (familiär oder wirtschaftlich nahestehend), die gemeinsam über die erforderliche Mehrheit verfügen.
Ein durch einen Dominator beschlossener Beschluss, der einen Minderheitseigentümer zum unverhältnismäßigen Nachteil trifft, kann beim Gericht angefochten werden. Die Frist beträgt drei Monate ab Beschlussfassung.
Bekanntmachung von Beschlüssen
Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind doppelt bekannt zu geben (§ 24 Abs 5 WEG):
- Durch Anschlag im Haus an gut sichtbarer Stelle
- Durch schriftliche Zustellung an die Adresse des Wohnungseigentumsobjekts oder an eine bekanntgegebene Zustelladresse
Auf Wunsch kann die Zustellung auch per E-Mail erfolgen, wenn der Wohnungseigentümer seine Mailadresse dem Verwalter bekanntgegeben hat.
Die Bekanntmachung muss auch Hinweise enthalten:
- Beginn der Anfechtungsfrist (Zeitpunkt des Aushangs)
- Ende der Anfechtungsfrist
Achtung: Das Fehlen dieser Hinweise hindert den Fristenlauf nicht. Die Anfechtungsfrist läuft ab dem Aushang – unabhängig davon, ob der Hinweis enthalten war.
Anfechtung von Beschlüssen
Frist und Voraussetzungen
Jeder Wohnungseigentümer kann einen Beschluss innerhalb von einem Monat ab Anschlag im Haus anfechten (§ 24 Abs 6 WEG).
Anfechtungsgründe sind:
- formelle Mängel der Beschlussfassung
- Gesetzwidrigkeit
- Fehlen der erforderlichen Mehrheit
Der Anfechtungsantrag ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten.
Besondere Fristen bei außerordentlicher Verwaltung
Bei Beschlüssen über Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung (z. B. Verbesserungen oder bauliche Veränderungen über die Erhaltung hinaus) gelten längere Anfechtungsfristen nach § 29 WEG:
| Situation | Anfechtungsfrist |
|---|---|
| Reguläre Bekanntmachung erfolgt | 3 Monate ab Anschlag |
| Wohnungseigentümer nicht verständigt | 6 Monate (ab Beschlussfassung) |
Heilung durch Fristablauf
Unterbleibt eine fristgerechte Anfechtung oder scheitert sie, ist der Beschluss endgültig rechtskräftig – allfällige Mängel der Beschlussfassung sind damit saniert.
Das additive Verfahren
Erreicht eine Abstimmung in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit in die eine oder andere Richtung, muss der Verwalter die bei der Versammlung abwesenden Wohnungseigentümer auffordern, sich nachträglich zu äußern.
Die dafür einzuräumende Frist soll zwei Wochen tunlichst nicht überschreiten.
Häufige Fragen (FAQ)
Kann ein Wohnungseigentümer von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden? Nein. Das Äußerungs- und Stimmrecht ist zwingend und kann vertraglich nicht abgebunden werden.
Was passiert, wenn ich als Wohnungseigentümer gar nicht abstimme? Nach der neuen Rechtslage kann ein Beschluss auch ohne Ihre Stimme zustande kommen, wenn die qualifizierte Mehrheit (2/3 der abgegebenen Stimmen, mindestens 1/3 aller MEA) erreicht wird.
Ab wann läuft die Anfechtungsfrist? Ab dem Aushang im Haus – nicht ab der individuellen Zustellung. Der Aushang muss daher zentral und gut sichtbar erfolgen.
Was ist, wenn der Verwalter die Eigentümerversammlung nicht ordnungsgemäß einberuft? Formelle Einberufungsmängel können ein Anfechtungsgrund sein. Ob sie zur Unwirksamkeit des Beschlusses führen, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Kann ein Beschluss per E-Mail oder Umlaufbeschluss gefasst werden? Ja. Beschlüsse können auch auf anderem Weg – etwa durch schriftlichen Umlaufbeschluss – zustande kommen, wenn allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben wird.
Fazit
Die WEG-Novelle 2022 hat die Beschlussfassung in der Eigentümergemeinschaft wesentlich flexibler gemacht.
Die neue qualifizierte Mehrheit erleichtert Beschlüsse auch bei geringer Teilnahme – setzt aber voraus, dass alle Verfahrensschritte korrekt eingehalten werden.
Für Wohnungseigentümer gilt: Beschlüsse müssen innerhalb der Fristen angefochten werden – wer die Frist versäumt, verliert seine Rechte, auch bei inhaltlichen Mängeln.
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