Grundbuch-Eintragungsgebühr sparen: Die temporäre Gebührenbefreiung bis 30. Juni 2026

Wer jetzt eine Immobilie kauft, kann sich bis zu rund € 11.500 an Grundbuchgebühren sparen – aber nur, wenn der Antrag rechtzeitig eingebracht wird.

Beim Erwerb einer Wohnimmobilie entstehen neben dem Kaufpreis zahlreiche Nebenkosten, die in Summe nicht selten mehr als 10 % des Kaufpreises ausmachen. Der österreichische Gesetzgeber hat mit den §§ 25a bis 25c GGG eine befristete Gebührenbefreiung bei der Grundbucheintragung geschaffen, die noch bis 30. Juni 2026 in Anspruch genommen werden kann. Was es damit auf sich hat – und was Sie beachten müssen – erfahren Sie in diesem Leitfaden.

Worum geht es?

Wer eine Liegenschaft erwirbt, muss das Eigentumsrecht und ein allfälliges Pfandrecht (z. B. für eine Bankfinanzierung) im Grundbuch eintragen lassen. Dafür fallen grundsätzlich folgende Gebühren an:

Eigentumsrecht: 1,1 % der Bemessungsgrundlage (in der Regel: Kaufpreis)
Pfandrecht: 1,2 % des Pfandbetrags

Bei einem Kaufpreis von € 400.000 und einer Bankfinanzierung in gleicher Höhe beträgt die Gebührenbelastung allein aus diesen beiden Positionen rund € 9.200.

Die temporäre Gebührenbefreiung nach §§ 25a–25c GGG ermöglicht es, diese Gebühren zur Gänze oder teilweise zu vermeiden – wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.

Wie viel kann man sparen?

Die Gebührenbefreiung gilt bis zu einer Bemessungsgrundlage von € 500.000 pro erwerbender Person. Das ergibt eine maximale Ersparnis von:

bis zu € 5.500 bei der Eigentumsrechtseintragung (1,1 % von € 500.000)
bis zu € 6.000 bei der Pfandrechtseintragung (1,2 % von € 500.000)

Insgesamt also bis zu rund € 11.500 pro Person.

Liegt die Bemessungsgrundlage über € 500.000, fällt die Gebühr nur für den übersteigenden Teil an. Beträgt die Bemessungsgrundlage mehr als € 2 Millionen, besteht keine Gebührenbefreiung.

Beispiel (zwei Käufer): A und B erwerben gemeinsam eine Wohnung um insgesamt € 600.000. Da beide je zur Hälfte erwerben, beträgt die Bemessungsgrundlage pro Person € 300.000 – damit ist die Eintragung des Eigentumsrechts für beide vollständig gebührenbefreit.

Wer kann die Befreiung in Anspruch nehmen?

Zeitliche Voraussetzungen

Die Befreiung gilt für Anträge, die nach dem 30. Juni 2024, aber vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht einlangen. Der entscheidende Zeitpunkt ist nicht der Vertragsabschluss und auch nicht die tatsächliche Eintragung, sondern das Einlangen des Grundbuchsantrags.

Darüber hinaus muss das Rechtsgeschäft (Kaufvertrag, Pfandbestellungsvertrag, Kreditvertrag) nach dem 31. März 2024 abgeschlossen worden sein.

Praxishinweis – etappenweise Verbücherung: Das Gesetz kennt drei Sonderfälle (§ 25a Abs. 3 Z 1–3 GGG), bei denen ein vorbereitender Antrag vor dem 1. Juli 2026 genügt und die nachfolgende Eintragung dennoch befreit ist – selbst wenn sie erst nach dem Stichtag beim Grundbuch einlangt: (1) Anmerkung der Rechtfertigung einer Vormerkung, (2) Pfandrechtseintragung in angemerkter Rangordnung und (3) Einverleibung im Wohnungseigentum im Rang einer Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum. Dieser dritte Fall ist für Käufer von Neubauwohnungen von besonderer Bedeutung und wird weiter unten gesondert behandelt.

Sachliche Voraussetzungen

Nur entgeltliche Erwerbe sind begünstigt. Das bedeutet: Die Befreiung gilt beim Kauf oder Tausch einer Liegenschaft, nicht beim Erwerb im Erbschaftsweg oder durch Schenkung.

Begünstigt sind insbesondere:

Eigentumswohnungen
Einfamilienhäuser und sonstige Wohngebäude
Unbebaute Grundstücke, auf denen ein Eigenheim errichtet werden soll
Baurechte mit entsprechender Wohnabsicht
Superädifikate (Bauwerke), die derivativ erworben werden und Wohnzwecken dienen

Beim Pfandrecht ist das Erfordernis des entgeltlichen Rechtsgeschäfts de facto stets erfüllt, da einer Hypothek immer eine entgeltliche Leistung (der Kredit) zugrunde liegt.

Was bedeutet „dringendes Wohnbedürfnis"?

Das zentrale Kriterium der Gebührenbefreiung ist das dringende Wohnbedürfnis. Es liegt vor, wenn:

Der neue Eigentümer die erworbene Liegenschaft als Hauptwohnsitz nutzen will, und
er dabei die bisherige Wohnstätte aufgibt.

Dabei kommt es nicht auf ein zeitliches, sondern auf ein qualitatives Kriterium an: Der Erwerber muss die neue Wohnstätte tatsächlich als seinen einzigen Hauptwohnsitz beziehen und den bisherigen Wohnsitz aufgeben. Die bloße Ummeldung ohne tatsächliche Aufgabe der bisherigen Wohnrechte genügt nicht.

Nur natürliche Personen können ein dringendes Wohnbedürfnis haben. Juristische Personen (GmbH, AG, Vereine etc.) sind von der Gebührenbefreiung ausgeschlossen.

Miteigentümer: Die Befreiung setzt nicht voraus, dass der Erwerber Alleineigentümer wird. Auch ein Miteigentümer ist begünstigt, wenn die mit seinem Anteil verbundene Wohnung seinem dringenden Wohnbedürfnis dient. Bei mehreren Käufern, von denen nur einer ein dringendes Wohnbedürfnis nachweisen kann, ist eine teilweise Begünstigung möglich – die Befreiung gilt dann nur für diesen Miteigentümer.

Erwerb mehrerer Wohneinheiten: Wer gleichzeitig mehrere abgegrenzte Wohneinheiten erwirbt, kann die Gebührenbefreiung nur für jene eine Einheit in Anspruch nehmen, die tatsächlich dem dringenden Wohnbedürfnis dient.

Sonderfall Mieter: Wer seine bisherige Mietwohnung käuflich erwirbt und diese bereits als Hauptwohnsitz genutzt hat, gibt durch den Erwerb des Eigentums seine Mietrechte auf – das dringende Wohnbedürfnis ist in diesem Fall erfüllt.

Kein dringendes Wohnbedürfnis besteht beim Erwerb einer Zweitwohnung oder eines weiteren Miteigentumsanteils an einer Liegenschaft, an der der Käufer bereits Miteigentümer ist.

Besonderheit: Wohnungseigentumsbegründung (Neubau-Wohnungen)

Ein in der Praxis besonders wichtiger, häufig aber übersehener Sonderfall betrifft den Erwerb von Wohnungen im Rahmen einer Wohnungseigentumsbegründung – also typischerweise beim Kauf einer Wohnung von einem Bauträger in einem neu errichteten oder gerade entstehenden Wohnungseigentumsgebäude.

Wie läuft die Verbücherung beim Wohnungseigentum ab?

Beim Wohnungseigentumserwerb im Rahmen eines größeren Projekts (z. B. Neubauprojekte, Reihenhausanlagen) erfolgt die grundbücherliche Durchführung oft zweistufig:

Stufe 1 – Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum (§ 40 Abs. 2 WEG):
Sobald der Wohnungseigentumsvertrag errichtet ist, wird zunächst die Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch angemerkt. Zum Zeitpunkt dieser Anmerkung ist häufig noch kein eigenständiges Wohnungseigentum eingetragen – das Gebäude ist etwa noch im Bau.

Stufe 2 – Einverleibung des Eigentums und des Wohnungseigentums:
Erst später – nach Fertigstellung und Parifizierung – erfolgt die eigentliche Einverleibung des Eigentumsrechts am Mindestanteil und des Wohnungseigentums im Rang der Anmerkung (§ 40 Abs. 4 WEG).

Was bedeutet das für die Gebührenbefreiung?

Gemäß § 25a Abs. 3 Z 3 GGG ist die Einverleibung in Stufe 2 auch dann gebührenbefreit, wenn der Grundbuchsantrag für diese Einverleibung erst nach dem 1. Juli 2026 einlangt – vorausgesetzt, dass der Antrag auf Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum (Stufe 1) noch vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht eingelangt ist.

Praxisbeispiel: A kauft im März 2025 eine Wohnung bei einem Bauträger. Der Wohnungseigentumsvertrag wird errichtet und die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum wird im Mai 2025 beim Grundbuch beantragt. Das Gebäude wird erst im Oktober 2026 fertiggestellt und die Einverleibung des Eigentums und Wohnungseigentums im Rang der Anmerkung erfolgt im November 2026 – also nach dem Stichtag 1. Juli 2026. Die Gebührenbefreiung gilt dennoch, weil der vorbereitende Antrag (Stufe 1) rechtzeitig eingelangt ist.

Fristenlauf bei der Wohnungseigentumsbegründung

Für die Frist zur Erbringung des Nachweises des dringenden Wohnbedürfnisses gilt nach dem Gesetzeswortlaut (§ 25b Abs. 2 GGG) und der Auslegung des BMJ: Die fünfjährige absolute Frist beginnt bereits mit der Eintragung der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum (Stufe 1) zu laufen – nicht erst mit der späteren Einverleibung des Eigentumsrechts. Dieser Fristbeginn ergibt sich aus einer systematischen Auslegung, auch wenn der Gesetzeswortlaut hierzu nicht ganz eindeutig ist.

Wichtig: Wenn die Wohnstätte bei einem Neubauprojekt noch nicht bezogen wurde, sind die Nachweise des dringenden Wohnbedürfnisses spätestens innerhalb von drei Monaten ab Fertigstellung beim Grundbuchsgericht einzureichen – und unbedingt vor Ablauf von fünf Jahren ab der Eintragung der Anmerkung.

Empfehlung für Bauträgerkäufe

Bei Erwerb einer Neubauwohnung über einen Bauträger sollte frühzeitig geprüft werden, ob und wann die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum beantragt wird. Wer sicherstellen will, dass die Gebührenbefreiung noch greift, muss dafür sorgen, dass dieser Antrag (Stufe 1) spätestens am 30. Juni 2026 beim Grundbuchsgericht einlangt. Dies ist gegebenenfalls mit dem Bauträger und dem grundbücherlich abwickelnden Rechtsanwalt rechtzeitig abzustimmen.

Was muss nachgewiesen werden – und bis wann?

Nachweise beim Eigentumsrecht

Das dringende Wohnbedürfnis ist durch zwei Bestätigungen nachzuweisen:

Bestätigung der Hauptwohnsitzmeldung an der Adresse der erworbenen Wohnstätte
Nachweis der Aufgabe der bisherigen Wohnrechte, z. B. durch:
- Bestätigung des bisherigen Vermieters
- Vorlage des Mietvertrags über die bisherige Wohnung (wenn vermietet) – die Vermietung sollte dabei auf zumindest fünf Jahre ausgelegt sein, da kürzere Mietverhältnisse den nachträglichen Wegfall der Gebührenbefreiung riskieren können
- Nachweis des Verkaufs der bisherigen Eigentumswohnung
- Bei laufenden Verkaufsbemühungen: Nachweis konkreter Schritte (z. B. Maklerbeauftragung)

Hinweis zur Vermietung der bisherigen Wohnung: Nach den Gesetzesmaterialien (AB 2497 BlgNR XXVII. GP) ist für den Nachweis der Aufgabe der bisherigen Wohnrechte eine Vermietung auf mindestens fünf Jahre erforderlich. Die BMJ-Richtlinie lässt vorerst auch kürzere Mietverträge genügen, weil die Fünfjahresfrist aus § 25c GGG (nachträglicher Wegfall) ohnehin zu überwachen ist. Vorsichtshalber empfiehlt sich der Abschluss eines Mietverhältnisses auf mindestens fünf Jahre.

Wann sind die Nachweise vorzulegen?

Situation	Frist
Wohnstätte wurde bereits bezogen	Gleichzeitig mit dem Grundbuchsantrag
Bezugsfertige Wohnung noch nicht bezogen	Innerhalb von 3 Monaten ab Übergabe
Wohnung wird erst errichtet oder saniert	Innerhalb von 3 Monaten ab Fertigstellung
Absolute Frist in allen Fällen	Spätestens 5 Jahre ab Eintragung

Werden die Nachweise nicht rechtzeitig erbracht, werden die Gebühren nachträglich vorgeschrieben.

Nachweise beim Pfandrecht

Für die Gebührenbefreiung der Pfandrechtseintragung muss der pfandrechtlich gesicherte Kreditbetrag zu mehr als 90 % zum Erwerb, zur Errichtung oder zur Sanierung der begünstigten Wohnstätte dienen. Bis zu 10 % des Kreditbetrags dürfen auch für andere Zwecke aufgenommen werden – etwa für Einrichtungsgegenstände oder Übersiedlungskosten – ohne dass die Befreiung verloren geht. Dieser Nachweis ist durch eine Bestätigung des Kreditinstituts zu erbringen und gleichzeitig mit dem Grundbuchsantrag einzureichen.

Praxishinweis: Auf die Form der Bankbestätigung wird kein übermäßiger Wert gelegt, solange klar ist, dass sie vom Kreditinstitut stammt. Eine beglaubigte Unterschrift ist nicht erforderlich. Es empfiehlt sich jedoch, eine unterfertigte Bestätigung vorzulegen.

Kann die Gebührenbefreiung nachträglich wegfallen?

Ja – und das ist ein oft unterschätztes Risiko. Gemäß § 25c GGG fällt die Gebührenbefreiung nachträglich weg, wenn innerhalb von fünf Jahren ab Übergabe oder Fertigstellung der Wohnstätte:

das Eigentumsrecht an der Wohnstätte aufgegeben wird (z. B. durch Verkauf), oder
das dringende Wohnbedürfnis wegfällt (insbesondere: Aufgabe des Hauptwohnsitzes).

In diesem Fall sind die ersparten Gebühren nachzuentrichten. Der Eigentümer ist verpflichtet, solche Umstände dem Grundbuchsgericht oder der Vorschreibungsbehörde binnen eines Monats von sich aus anzuzeigen.

Wichtig: Der Tod des Eigentümers innerhalb dieser Frist führt nicht zu einer Nacherhebung bei den Erben.

Zeitlicher Gesamtrahmen: Die Gebührenbefreiung tritt am 1. Juli 2026 außer Kraft, ist aber weiterhin auf alle Fälle anzuwenden, in denen der Grundbuchsantrag rechtzeitig eingelangt ist. Da der Nachweis des dringenden Wohnbedürfnisses noch bis zu fünf Jahre nach der Eintragung geführt werden kann und der nachträgliche Wegfall weitere fünf Jahre überwacht wird, kann das Gesamtverfahren in Einzelfällen bis in das Jahr 2031 reichen.

Auf die Antragstellung kommt es an

Die Gebührenbefreiung wird nicht automatisch gewährt – sie muss ausdrücklich im Grundbuchsantrag beantragt werden, und zwar unter Hinweis auf die gesetzliche Grundlage (§ 25a GGG).

Wurde die Befreiung vergessen, kann sie noch im Zuge einer Vorstellung gegen einen Zahlungsauftrag nachgeholt werden. Auch die Rückforderung bereits bezahlter Gebühren ist möglich, wenn die Voraussetzungen vorlagen.

Hinweis für die technische Antragstellung im ERV: Bei vollständiger Gebührenbefreiung (Bemessungsgrundlage bis € 500.000) ist als Gebührenart lediglich „Gebührenbefreiung gem. § 25a GGG" anzugeben – keine Selbstberechnung, keine Vorgangsnummer beim Begehren selbst. Die Vorgangsnummer ist ausschließlich bei der Urkunde zu erfassen.

Zusammenfassung: Checkliste auf einen Blick

Grundvoraussetzungen:

Kaufvertrag (und Kreditvertrag) nach dem 31. März 2024 unterfertigt
Entgeltlicher Erwerb (Kauf oder Tausch – keine Schenkung, kein Erbschaftserwerb)
Grundbuchsantrag vor dem 1. Juli 2026 eingebracht
Bemessungsgrundlage unter € 2 Millionen pro Person
Dringendes Wohnbedürfnis: Hauptwohnsitz + Aufgabe der bisherigen Wohnstätte

Nachweise:

Hauptwohnsitzmeldung an der neuen Wohnstätte
Nachweis der Aufgabe der bisherigen Wohnrechte
Bankbestätigung über Verwendungszweck des Kredits (für Pfandrecht)
Antrag auf Gebührenbefreiung im Grundbuchsgesuch vermerkt

Unsere Empfehlung

Die Gebührenbefreiung nach §§ 25a–25c GGG kann eine erhebliche finanzielle Entlastung beim Immobilienerwerb bedeuten – aber nur, wenn alle Fristen und Formalerfordernisse eingehalten werden. Insbesondere die Antragstellung vor dem 1. Juli 2026 ist ein harter Stichtag, der bei Kaufpreisverhandlungen, Finanzierung und behördlicher Abwicklung ausreichend eingeplant werden muss.

Wir empfehlen, die Möglichkeit der Gebührenbefreiung bereits bei der Errichtung des Kauf- und Pfandbestellungsvertrags zu berücksichtigen und entsprechend im Vertrag zu verankern.

LABACK LAW unterstützt Sie bei:

der rechtssicheren Gestaltung Ihres Kauf- und Pfandbestellungsvertrags
der rechtzeitigen Antragstellung im Grundbuch
der Zusammenstellung und fristgerechten Einreichung der erforderlichen Nachweise
der treuhändigen und grundbücherlichen Abwicklung Ihres Immobilienerwerbs

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Leitfaden dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Stand: Mai 2026. Gesetzliche Grundlagen: §§ 25a–25c GGG (BGBl. I Nr. 37/2024); GGG-Richtlinie § 25a, zweite Fassung (BMJ, GZ 2025-0.575.430); AB 2497 BlgNR XXVII. GP.

Auslaufen der Gebührenbefreiung am 30.06.2026